par Stéphane Lucido
•
4 février 2024
Le PPT est un calendrier détaillé des travaux collectifs à réaliser au sein d’une copropriété sur une période de 10 ans. Son objectif est d’assurer la préservation de l’immeuble, l’entretien des parties communes et des équipements, ainsi que l’amélioration de l’efficacité énergétique et la réduction des gaz à effet de serre (GES). La transition écologique est l’un des enjeux majeurs de notre société actuelle. Le PPT s’inscrit dans cette perspective en permettant aux copropriétés de planifier et d’anticiper les travaux nécessaires pour améliorer l’efficacité énergétique et la performance environnementale de leur bâtiment. Le PPT offre aux copropriétés de nombreux avantages : • Il permet de mettre en évidence les travaux collectifs à réaliser. • Il encourage la réalisation de travaux de rénovation énergétique, tels que l’isolation et le remplacement de la chaudière, afin d’améliorer l’efficacité énergétique globale. • Il anticipe la détérioration de l’immeuble. • Il facilite l’entretien à long terme de la résidence. • Il valorise le patrimoine immobilier. • Il encourage la prise de décisions communes entre les copropriétaires. • Il facilite le financement des futurs travaux de l’immeuble. Avant d’entreprendre les travaux, il est indispensable d’élaborer un projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT). Le PPPT est un document provisoire qui permet à la copropriété d’évaluer les travaux nécessaires à réaliser et leur coût approximatif avant la mise en place du PPT définitif. Il peut être établi par le syndic ou par un professionnel spécialisé en rénovation énergétique. La réalisation du PPPT se fait de deux manières : • À partir d’une analyse préalable du bâtiment et de ses équipements, combinée à un diagnostic de performance énergétique collectif (DPE). • À partir du diagnostic technique global (DTG), lorsque celui-ci est obligatoire, et de son audit énergétique pour la mise en copropriété d’immeubles de plus de 10 ans et pour ceux ayant fait l’objet d’une procédure d’insalubrité sur demande du syndic. Le PPPT vise à présenter un ou plusieurs plans pluriannuels de travaux répondant aux besoins de la copropriété. Ensuite, lors de l’assemblée générale, la copropriété votera à la majorité simple (plus de la moitié des voix) pour choisir le PPT à mettre en place. Ainsi, c’est aux copropriétaires de décider d’adopter tout ou partie du projet de PPT. Si l’assemblée générale ne l’a pas adopté, le syndic devra inscrire ce sujet à l’ordre du jour de chaque assemblée générale appelée à approuver les comptes, c’est-à-dire au moins une fois par an. Lorsque le plan a été adopté, il doit être mis à jour régulièrement et les travaux doivent être réalisés dans le respect du calendrier établi. Le rapport du PPPT contient une analyse exhaustive du bâtiment, de ses équipements et de ses performances énergétiques. Pour chaque PPT envisageable, il présente les éléments suivants : • Une liste des travaux de rénovation de l’immeuble, classés par ordre de priorité. • Les performances prévues suite à l’exécution des travaux mentionnés, ainsi que les économies d’énergie et les réductions d’émissions de gaz à effet de serre réalisées. • Une estimation approximative du coût des travaux. • Une planification des travaux à réaliser dans les 10 prochaines années. Selon la taille de la copropriété, l’obligation de mettre en place un PPT est progressivement appliquée en respectant les échéances suivantes : • Le 1er janvier 2023 pour les copropriétés de plus de 200 lots. • Le 1er janvier 2024 pour les copropriétés de 51 à 200 lots. • Le 1er janvier 2025 pour les copropriétés de moins de 51 lots. Pour financer le PPT, les copropriétés peuvent utiliser leur fond de travaux, obligatoire depuis la loi ALUR en 2014. Ce fonds permet à la copropriété d’épargner au fil des années pour réaliser des travaux importants sans avoir recours à un emprunt bancaire. Les copropriétaires versent chaque année une somme correspondant à 5 % du budget prévisionnel annuel, qui est ensuite stockée dans un compte bancaire séparé au nom de la copropriété. En cas d’insuffisance de ce fonds pour financer les travaux prévus par le PPT, l’assemblée générale peut décider d’augmenter la somme versée annuellement par les copropriétaires jusqu’à un maximum de 10 %. Elle peut également voter pour des appels de fonds exceptionnels afin de compléter le budget nécessaire au financement des travaux. Le maire ou le président de l’établissement public de coopération intercommunale (EPCI) ont le pouvoir de solliciter le syndic à tout moment afin de transmettre le PPT adopté. Leur objectif sera de s’assurer que les travaux prévus peuvent garantir la préservation de l’immeuble et la sécurité de ses occupants. Si la copropriété ne réalise pas son PPPT ou n’adopte pas un PPT assurant la préservation du bâtiment, deux types de sanctions pourront être appliquées : • L’administration aura la possibilité d’élaborer ou de mettre à jour le projet de plan à la place du syndicat des copropriétaires, et à ses frais. • Les copropriétaires bailleurs se sentant lésés par l’absence du plan pourront engager des poursuites contre le syndicat des copropriétaires et demander réparation. Il existe certaines aides financières pour accompagner les copropriétés dans la réalisation de leur PPT et de leurs travaux de rénovation énergétique : • Les certificats d’économie d’énergie (CEE) qui sont des aides financières accordées par les fournisseurs d’énergie pour encourager la réalisation de travaux d’économies d’énergie. • Les subventions de l’agence nationale de l’habitat (ANAH) qui peuvent être accordées aux copropriétés pour la réalisation de travaux d’amélioration énergétique. En conclusion, l’élaboration d’un plan pluriannuel de travaux permet d’avoir une vision d’ensemble des performances énergétiques de l’immeuble. Il s’agit d’un élément crucial pour garantir une gestion efficace et durable des copropriétés. Grâce à cet outil, les copropriétaires peuvent évaluer les travaux nécessaires et leur coût approximatif avant de prendre une décision lors de l’assemblée générale. Cela leur offre une opportunité précieuse de planification et de prise de décision éclairée.
